Guide
Bolån – lånelöfte, ränta, amorteringskrav och kontantinsats
Bolånet är den enskilt största posten i din boendekostnad. Små skillnader i ränta och amortering ger stora skillnader över tid. Här är reglerna – och hur du använder dem till din fördel.
Uppdaterad 2026-08-01 · 9 min lästid
Hur mycket får du låna?
Tre regler avgör: bolånetaket på 85 procent av bostadens värde, skuldkvotstaket där lån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten utlöser extra amortering, och bankens egen kvar-att-leva-på-kalkyl där de räknar med en kalkylränta på ofta 6–8 procent.
Det innebär i praktiken att ett hushåll med 700 000 kronor i sammanlagd bruttoårsinkomst sällan får låna mer än cirka 3,1 miljoner kronor utan extra amorteringskrav.
Amorteringskravet i klartext
Amorteringen räknas på det ursprungliga lånebeloppet och på bostadens värde vid köpet. Värdet får omvärderas vart femte år, eller efter en större renovering, vilket kan sänka kravet.
| Belåningsgrad | Amortering per år |
|---|---|
| Över 70 % | 2 % av lånet |
| 50–70 % | 1 % av lånet |
| Under 50 % | Inget krav |
| Skuldkvot över 4,5x | +1 procentenhet extra |
Rörlig eller bunden ränta?
Rörlig ränta (tre månader) har historiskt varit billigast över tid, men svänger. Bunden ränta ger förutsägbarhet men kostar normalt en premie, och att lösa ett bundet lån i förtid kan innebära ränteskillnadsersättning.
En vanlig lösning är att dela lånet: en del rörligt och en del bundet på två till fem år. Då får du både flexibilitet och en golvnivå av trygghet i kalkylen.
Så förhandlar du ned räntan
- Begär offert från minst tre banker och visa dem för varandra – rabatten på listräntan är förhandlingsbar.
- Samla ditt sparande och lönekonto hos samma bank, det ger ofta 0,1–0,3 procentenheters rabatt.
- Ju lägre belåningsgrad, desto lägre ränta. Att komma under 70 procent ger ofta ett tydligt hopp.
- Fråga efter medlemsrabatter via fackförbund, bostadsorganisationer eller arbetsgivare.
- Förhandla om vid varje villkorsändringsdag – banker ger sällan bättre ränta av sig själva.
Kontantinsats och pantbrev
Kontantinsatsen måste vara minst 15 procent av köpeskillingen och får inte lånas som blancolån hos samma bank. Vid husköp tillkommer lagfart om 1,5 procent av köpeskillingen samt pantbrev om 2 procent av det belopp som inte redan är intecknat, plus expeditionsavgifter. Vid bostadsrätt tillkommer inga sådana avgifter.
Räntans effekt över tid
På ett lån om 3 000 000 kronor betyder 0,5 procentenheters skillnad i ränta 15 000 kronor per år före ränteavdrag, alltså 10 500 kronor efter avdrag. Över en femårsperiod är det drygt 52 000 kronor. Det är därför en enda förhandlingstimme ofta är den bäst betalda timmen i hela bostadsaffären.
Vanliga frågor
Hur mycket kontantinsats behövs?
Minst 15 procent av köpeskillingen enligt bolånetaket. Vid husköp tillkommer lagfart och pantbrev som också ska betalas kontant.
Vad är skuldkvotstaket?
Lån som överstiger 4,5 gånger hushållets bruttoårsinkomst utlöser ett extra amorteringskrav på en procentenhet per år.
Hur länge gäller ett lånelöfte?
Normalt tre till sex månader. Det är gratis och kan förnyas, men banken gör en ny bedömning om din ekonomi förändrats.